김태종법률사무소 변호사 김태종

1. 먼저 상가건물 임대차보호법상의 임차인의 계약갱신요구권이 인정되기 위해서는 거제지역의 경우에는 월 차임에 100을 곱한 금액과 보증금의 합계액이 1억5천만원을 넘지 않아야 합니다.
가령 보증금이 6천만원이고, 월 차임(통상 월세라고 합니다)이 100만원인 경우에는 합계액이 1억6천만원이 되어 임차인은 위 법에 근거하여 갱신요구권을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

2. 계약갱신요구권은 임대인의 계약연장의사와 관계없이 임차인에게 주어진 권리이므로 최초의 임대차 기간이 2년인데, 기간 만료시점에 임차인이 갱신요구권을 주장하면 임대차관계의 존속이 인정되게 되는 것입니다.

3. 임차인은 계약갱신요구권을 주장하기 위해서는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에 대해 계약갱신을 요구하여야 하고 이에 대해 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없게 되는 것입니다.

4. 다만 임차인이 차임을 3회에 걸쳐 연체하거나 임대인의 동의없이 해당 건물을 타인에게 다시 빌려주었던 경우, 임대인이 목적물을 철거하거나 재건축하고자 하는 경우 등의 사유가 있는 경우에는 임대인은 위 갱신요구에 대해 거절의 의사표시를 할 수 있게 되는 것입니다.

5. 임차인의 갱신요구권은 5년의 범위내에서 인정되기에 최초 임대차기간이 2년이라면 임차인은 3년의 범위내에서 위 권리를 행사할 수 있게 되는 것이지요.

6. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보게 되는데, 다만 차임과 보증금에 대하여는 일정 범위내의 증감이 가능하도록 하고 있습니다.

7. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대인의 의사와 상관없이 임대차관계의 존속을 요구할 수 있는 제도로서 임대인과 임차인 쌍방의 합의로 계속적인 기간의 연장을 도모하는 것과는 구별되는 것입니다.
 

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